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「狗万娱乐场」446家房企宣布破产,楼市的冬天来了吗?



「狗万娱乐场」446家房企宣布破产,楼市的冬天来了吗?

狗万娱乐场,房地产企业的冬天终于来了!据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家,房地产企业倒闭破产,创下历史记录。对此,有经济学家断言,未来中国将只有20%的开发商活下来,80%的开发商会死掉!

就在11月14日,广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况,以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监管调查,颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约,合计金额超过50亿元。据悉,颐和地产债务问题只是众多债务违约房企的冰山一角。

很多人会感到奇怪,今年为什么会有这么多房企破产倒闭呢?我们认为,由于房企前些年扩张过快,目前债务集中到期,还债压力可想而知。早在2015年-2016年,房企为了增大业绩,纷纷业务扩张,囤地建房,而各城市地王记录也在不断被刷新。而今年和明年又都是房企债务集中到期日。所以就会出现,因还不出债务而集中倒闭的房企。

不过,在正常的年份里,房企可以通过把房产销售出去,回笼更多的资金,来偿还债务。但是,今年受房地产调控影响,房地产市场降温明显,龙头房企业绩大幅下滑,都要靠动员全体职工来售房,以及降价促销来回笼资金。而那些中小房企的日子就更难过了。目前,房企的商品房库存不断增多,但变现速度越来越慢。销售业绩下滑,使房企无法及时回笼资金。

那么,既然销售业绩不好,回笼资金速度变慢,那是否可以通过继续加大债务规模,而度过资金短缺的难关呢?由于很多房企的负债率过高,所以银行出于风险考虑,不会轻易把钱投给房企。所以,对房企来説,还有几种渠道可以融资:

第一,在股票市场融资。今年有19家上市房企发布定增预案,但仅有4家被证监会核准,而中洲控股、新城控股的定增方案,早在2016年就被证监会受理,近期也只是发审委通过,并没拿到相关批文,可见房企在资本市场上融资难度有多大。

第二,海外高息举债。截止11月13日,2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元,已经接近去年发行总额(约616亿元),已经公布的融资计划达624亿美元。不过,目前,中小房企的美元融资利率都在10%-15%,只有龙头房企才可以享受3-4%的低利率。从某种程度上讲,中小房企若想海外高息举债,有些饮鸩止渴的味道。

第三,售卖地皮和股权来“断臂求生”。今年9月,某地产专家透露,负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。事实上,除了新湖中宝外,今年还有华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权,以缓解流动性的压力。

面对国内房企迎来倒闭潮,融创中国董事长孙宏斌表示,当前房地产行业头部企业,前五名的市场份额约占18%,而未来五年内,第五名能占到30%。看来,房地产将会迎来资源的重组阶段。我们认为房企应该采取以下几种措施应对:

首先,中小房企现在必须要降杠杆,现在一些房企的杠杆率太高,一定要降下来,降到60%以内为妥。再者,由于融资难度加大,成本上升,土地价格下跌等因素,房企应该少拿地。先保证流动性不失,才能确保资金链的安全。

最后,龙头房企纷纷开始转型,有的房企投资了绿色能源轿车、有的转向现代化农业,开始转型养猪业。总之,龙头房企就是要把房地产业务占整个集团公司业务占比降下来,这样可以减少对集团业务量的冲击,而中小房企业在降杠杆的同时,也应该将业务更多的转向其他领域。这样未来房地产领域大洗牌才能有幸避免。

今年有446家房企倒闭,这主要是房企的债务今明两年集中到期,而房企却面临销售不畅,资金回笼慢等问题。本来可以通过融资的方式来解决债务到期问题,但是现在房企面临着空前的融资难题,未来房企大洗牌将在所难免。对于中小房企来説,只有降低杠杆,回笼资金,减少拿地,保存实力,并且积极寻求业务的转型,只有这样或许还能逃过房地产大洗牌。





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